Le décret d'application de la réforme des baux commerciaux vient d'être publié, par Jean-Pascal COUTURIER, Avocat au Barreau de Toulouse

La Loi Pinel du 18 juin 2014, qui a profondément modifié les règles en matière de baux commerciaux, est entrée en vigueur le 1er septembre 2014 ; le décret d'application est (enfin) publié.

 

  • La première innovation de la réforme est l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances à répartir entre le bailleur et le locataire.

 

Le bailleur doit communiquer un état récapitulatif annuel à son locataire, au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi.

 

Le locataire pourra demander tous les justificatifs corrélatifs.

 

Lors de la conclusion d'un bail, puis tous les trois ans, le propriétaire devra communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel et d’un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisé dans les trois années précédentes.

 

La loi prévoyait que certaines charges ne pourront plus être imputées aux locataires, toute clause contraire étant réputée non écrite ; le décret d'application en donne désormais la liste ; il s'agit principalement :

 

- des dépenses relatives aux gros travaux prévus à l'article 606 du Code Civil ;

- de tous les impôts dont le redevable légal est le propriétaire, sauf la taxe foncière ou les charges et redevances liées à l'usage du local, qui pourront rester contractuellement à la charge du preneur ; on pense ici évidemment à la taxe d'ordures ménagères par exemple.

 

Ces dispositions s'appliqueront aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

 

Il n'y a donc pas d'effet rétroactif aux contrats en cours ; en revanche, il est particulièrement important d'appréhender ces questions, modifiant l'équilibre juridique et financier d'un bail existant, dès avant le terme du bail ; en effet, ceci pourra donner lieu à des négociations ardues entre le bailleur et le locataire, a fortiori dans un contexte économique et immobilier tendu.

 

L’interdiction de répercussion du coût des gros travaux de l’article 606 donnera du fil à retordre aux gérants de galerie marchande, à n’en pas douter, car ils avaient fait de cette condition une clause de style.

 

  • Un deuxième apport de la loi était la réforme des modalités de congés.

 

Précédemment, il n’était possible de le faire que par acte extrajudiciaire (acte d'huissier) ; désormais il est aussi possible de le réaliser par lettre recommandée avec avis de réception (la date de première présentation du courrier étant retenue pour apprécier les délais).

 

A l'inverse de ce qui a été dit plus haut, cette disposition s'applique y compris aux contrats en cours le 5 novembre 2014, même si le contrat de bail prévoit le contraire.

 

Source: Décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 (J.O. 5 page 18638)

 

Par Jean-Pascal COUTURIER, Avocat au Barreau de Toulouse

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