La promesse de vente n'est pas caduque du fait que l'acquéreur n'a pas fait de démarche pour lever les conditions suspensives avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte notarié. La vente est au contraire parfaite dès la réalisation de ces conditions.
Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble avait été conclue par acte sous seing privé, sous plusieurs conditions suspensives stipulées dans l'intérêt de l'acquéreur.
L'acte prévoyait que la vente devrait être réitérée par acte notarié, au plus tard à une certaine date.
Plus de deux ans après cette date, l'acquéreur avait invoqué la réalisation des conditions suspensives et demandé que la vente soit finalisée.
Le promettant avait refusé : il soutenait que la promesse était caduque, l'acquéreur n'ayant pas fait de démarche pour lever les conditions suspensives avant la date prévue pour la réitération.
La Cour de cassation a au contraire déclaré la vente parfaite.
La date prévue pour la réitération par acte notarié n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter ; aucune date n'ayant été fixée pour la réalisation des conditions suspensives, la vente était parfaite dès cette réalisation.
La clause de réitération par acte notarié dans un délai convenu ne diffère pas la formation de la vente si les parties n'ont pas fait de la réitération un élément constitutif de leur consentement.
Elle est une simple modalité temporelle d'exécution de celle-ci.
Le dépassement du délai convenu n'est pas sanctionné par la caducité de l'avant-contrat et de la vente déjà formée (Cass. 3e civ. 18-2-2009 n° 08-10.677 : Bull. civ. III n° 47).
Lorsque la promesse synallagmatique est consentie sous condition suspensive, la vente ne peut pas être exécutée tant que la condition ne s'est pas réalisée (C. civ. art. 1181, al. 2).
Les parties peuvent toutefois convenir d'une date butoir pour la réalisation de la condition suspensive, mais tel n'était pas le cas en l'espèce.
A notre avis, cette solution est transposable à toute opération, réalisée ou non devant notaire : vente d'immeuble, cession de fonds de commerce ou de droits sociaux, conclusion d'un bail commercial, etc..
D'où l'importance en pratique de rédiger correctement, dès la promesse, les modalités de réalisation des conditions suspensives et en particulier le calendrier à respecter.
Source : Cass. 3e civ. 21 novembre 2012 n° 11-23.382 (n° 1396 FS-PB), Moreaux c/ Legrand